1주택자 양도세 비과세 요건 3가지 총정리

"내 집 한 채인데 양도세를 낸다고요?"

집 한 채 가진 사람도 집을 팔면 양도소득세를 내야 한다는 사실, 알고 계셨나요?
하지만 특정 요건을 충족하면 양도세를 한 푼도 안 낼 수 있는 제도, 바로 1주택자 양도세 비과세 혜택입니다.
조건을 제대로 모르고 팔았다가, 수천만 원의 세금을 덜컥 물게 되는 경우도 많죠.

오늘은 2025년 기준 최신 비과세 요건부터 절세 팁, 주의사항까지
직접 겪은 사례와 함께 쉽게 풀어드릴게요.
놓치면 억울한 양도세, 이 글로 한방에 정리해보세요!

“1주택자도 양도세 내나요?” 그럼요. 조건 못 맞추면 세금폭탄입니다

주택 하나뿐인데 세금을 내야 한다니 황당하죠.
하지만 현실은 다릅니다.
조건을 제대로 갖추지 못하면 1주택자도 양도세를 내야 해요.

그래서 중요한 게 ‘비과세 요건’입니다.
크게 보면 아래 3가지 조건을 충족해야 양도세가 0원이 됩니다.

“내 집인데 양도세 0원?” 핵심 요건 3가지

1. 1주택자여야 해요.
   본인뿐만 아니라 배우자, 자녀 포함해서 세대 전체 기준입니다.
   상속받은 집, 잠깐 보유한 2주택도 예외가 있을 수 있어요.
2. 2년 이상 보유 또는 거주해야 해요.
   특히 조정대상지역에 있는 집이라면 2년 거주 요건도 추가됩니다.
   저도 강남에 집을 샀을 땐, 등기 후 전입까지 철저히 지켰어요.
   하루라도 빠지면 안 된다고 해서요.
3. 양도가액이 12억 원 이하여야 해요.
   12억 넘으면 초과분에 대해서는 고가주택 양도세가 부과됩니다.
   예를 들어, 14억에 팔면 2억에 대해서는 세금이 나오는 구조죠.

양도세 아끼는 꿀팁 없을까?

✔ 일시적 2주택자는 3년 내 기존주택 처분!
이사 목적으로 2주택이 된 경우,
새 집 취득 후 3년 이내 기존 집을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
단, 조정대상지역이라면 거주요건도 꼼꼼히 챙겨야겠죠?

✔ 공동명의로 세금 줄이기
부부 공동명의로 취득하면 각각 250만 원씩 공제돼요.
게다가 양도차익도 분산되니 세금 부담이 확 줄어듭니다.

✔ 인테리어·중개수수료도 공제 가능!
리모델링, 샷시 교체, 중개비용 등은 양도소득세 필요경비로 인정됩니다.
꼭 영수증 챙겨두세요!

주의하세요! 실거주 목적 아닌 오피스텔도 주택으로 간주됩니다

주거용 오피스텔이 문제입니다.
전입신고가 되어 있거나, 샤워실·주방이 있으면 주택으로 간주돼요.
이 경우 1주택이 아닌 걸로 보이기 때문에 비과세가 안 됩니다.

 

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집을 판 후 1년 이내에 다른 집을 사면 양도세를 낼까요?
A1. 비과세 여부는 집을 팔 때 기준으로 판단합니다.
팔 때 1주택 요건을 충족했다면 새 집을 사도 세금은 없습니다.

Q2. 상속으로 받은 주택도 1주택에 포함되나요?
A2. 일정 기간 내 처분하거나 요건을 충족하면 예외 적용 가능합니다.
하지만 그냥 방치하면 다주택자로 간주돼 비과세 혜택을 못 받을 수 있어요.

Q3. 비과세 조건 충족 안 하면 세금 얼마나 나올까요?
A3. 양도차익이 3억이라면, 많게는 1억 가까이 세금이 나올 수 있어요.
장기보유특별공제와 필요경비를 빼도 결코 작은 금액이 아닙니다.

Q4. 세법이 계속 바뀐다는데, 어떻게 대비해야 하나요?
A4. 가장 확실한 방법은 세무사와 사전 상담 받는 겁니다.
세법은 수시로 개정되므로 최신 규정을 기준으로 판단해야 해요.